{"id":110,"date":"2019-10-10T19:21:58","date_gmt":"2019-10-10T19:21:58","guid":{"rendered":"http:\/\/bresciani-almeida.com.br\/artigos\/?p=110"},"modified":"2019-10-10T19:24:55","modified_gmt":"2019-10-10T19:24:55","slug":"aluguel-por-temporada-como-airbnb-nao-pode-ser-proibido-em-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bresciani-almeida.com.br\/artigos\/aluguel-por-temporada-como-airbnb-nao-pode-ser-proibido-em-condominio\/","title":{"rendered":"Aluguel por temporada, como Airbnb, n\u00e3o pode ser proibido em condom\u00ednio."},"content":{"rendered":"\n

A 4\u00aa turma do STJ come\u00e7ou nesta quinta-feira, 10, o julgamento de recurso que trata da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em condom\u00ednio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

O processo \u00e9 relatado pelo ministro Luis Felipe Salom\u00e3o<\/strong>, que proferiu extenso voto no qual assentou que tal atividade n\u00e3o \u00e9 caracterizada como comercial e que, na aus\u00eancia de lei que limita tal comportamento, n\u00e3o pode cond\u00f4mino ser proibido de locar im\u00f3vel ou parte dele por curto per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

O recurso analisado \u00e9 de m\u00e3e e filho que recorreram contra ac\u00f3rd\u00e3o do TJ\/RS. O Tribunal ga\u00facho manteve a ordem de absten\u00e7\u00e3o da atividade de hospedagem nos dois im\u00f3veis que os recorrentes det\u00eam, atendendo a pleito do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

Em sustenta\u00e7\u00e3o oral, a defesa dos recorrentes afirmou que a pr\u00e1tica de loca\u00e7\u00e3o de dormit\u00f3rios j\u00e1 era recorrente no condom\u00ednio: \u201cAt\u00e9 hoje a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 desenvolvida em outras unidades aut\u00f4nomas que integram o condom\u00ednio, sem que a administra\u00e7\u00e3o tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a loca\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/strong> Al\u00e9m disso, destacou que \u201co eixo principal \u00e9 a defesa do direito de propriedade\u201d<\/em><\/strong> desde que respeitas as regras do condom\u00ednio, o sossego e a sa\u00fade dos demais cond\u00f4minos, \u201csempre respeitados pelos recorrentes\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

O Airbnb tamb\u00e9m se manifestou da tribuna, ap\u00f3s o relator Salom\u00e3o deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. Da tribuna, o Airbnb lembrou que a plataforma s\u00f3 faz a aproxima\u00e7\u00e3o entre locador e locat\u00e1rio: \u201cO contrato n\u00e3o tem participa\u00e7\u00e3o do Airbnb, as partes negociam entre elas as condi\u00e7\u00f5es do contrato de loca\u00e7\u00e3o, e o locador pode esclarecer as normas de condom\u00ednio, as regras a serem seguidas.\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Conforme a defesa, o Airbnb \u201c\u00e9 a ant\u00edtese da hospedagem\u201d, que carrega servi\u00e7os. \u201cSem servi\u00e7os, n\u00e3o h\u00e1 hospedagem.\u201d Por fim, destacou a import\u00e2ncia econ\u00f4mica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilh\u00f5es \u2013 al\u00e9m disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitri\u00f5es) resultam do Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

Economia compartilhada<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O ministro Luis Felipe Salom\u00e3o inaugurou o voto apresentado \u00e0 turma destacando a import\u00e2ncia do julgamento: \u201c<\/strong>Esses temas que s\u00e3o palpitantes, que dizem respeito \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o da sociedade, aportam primeiro aqui. A palavra do STJ \u00e9 muito importante para defini\u00e7\u00e3o da jurisprud\u00eancia, fundamentar as decis\u00f5es que come\u00e7am a pipocar aqui e ali.<\/strong><\/em>\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O ministro explicou que a solu\u00e7\u00e3o da controv\u00e9rsia passa pela an\u00e1lise acerca de eventual destina\u00e7\u00e3o comercial conferida aos im\u00f3veis. S. Exa. mencionou dispositivos da lei 11.771\/08<\/a>, que traz normas sobre a pol\u00edtica nacional de turismo (art. 23\u00ba, \u00a73\u00ba e 4\u00ba).<\/p>\n\n\n\n

Conforme Salom\u00e3o, a jurisprud\u00eancia delimita de maneira clara o contrato de hospedagem \u2013 que tem como atividade preponderante nesse tipo de servi\u00e7o o complexo de presta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

\u201cO contrato de hospedagem compreende a presta\u00e7\u00e3o de m\u00faltiplos servi\u00e7os, sendo essa se n\u00e3o a t\u00f4nica do contrato\u201d<\/em><\/strong>, disse o ministro, destacando ser \u201celemento inerente \u00e0 sua configura\u00e7\u00e3o\u201d<\/em><\/strong> servi\u00e7os como portaria, seguran\u00e7a, limpeza e arruma\u00e7\u00e3o dos c\u00f4modos.<\/p>\n\n\n\n

Assim, entende n\u00e3o ser poss\u00edvel caracterizar a atividade realizada pelos propriet\u00e1rios como comercial.<\/p>\n\n\n\n

\u201c<\/strong>A alega\u00e7\u00e3o de alta rotatividade de pessoas, aus\u00eancia de v\u00ednculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, n\u00e3o demonstrado, n\u00e3o servem para configura\u00e7\u00e3o da explora\u00e7\u00e3o comercial dos im\u00f3veis, sob pena de desvirtuar a pr\u00f3pria caracteriza\u00e7\u00e3o da atividade<\/strong><\/em>.\u201d<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Luis Felipe Salom\u00e3o ressaltou que a quest\u00e3o nova, de fato, \u00e9 a potencializa\u00e7\u00e3o do aluguel por curto ou curt\u00edssimo prazo decorrente da transforma\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.<\/p>\n\n\n\n

S. Exa. leu trecho do voto do ministro Lu\u00eds Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.<\/p>\n\n\n\n

Necessidade de regula\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O relator citou dados econ\u00f4micos que \u201cretratam o impacto da atividade e seus efeitos em rela\u00e7\u00e3o a novos empregos\u201d<\/em><\/strong>, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.<\/p>\n\n\n\n

O ministro analisou as proposi\u00e7\u00f5es legislativas que tratam do tema, e chamou a aten\u00e7\u00e3o para o fato de que o legislador entende que \u00e9 quest\u00e3o locativa, e n\u00e3o de hospedagem, \u201cporque busca inserir as altera\u00e7\u00f5es, nas diversas proposi\u00e7\u00f5es que existem, no \u00e2mbito da regula\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o\u201d<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Ao mencionar o tratamento da mat\u00e9ria no exterior (Berlim, S\u00e3o Francisco, Barcelona, Amsterd\u00e3 e outras), Salom\u00e3o afirmou: \u201c<\/strong>H\u00e1 uma pulveriza\u00e7\u00e3o de regulamenta\u00e7\u00e3o dessa atividade, mas tem um ponto comum \u2013 a busca pela regula\u00e7\u00e3o. H\u00e1 necessidade de regula\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/em>\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De acordo com S. Exa., no atual est\u00e1gio, n\u00e3o h\u00e1 como enquadrar a atividade \u201cem uma das r\u00edgidas formas contratuais existentes no tratamento jur\u00eddico existente\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u201c<\/strong>Afastei a atividade comercial, mas n\u00e3o consegui coloc\u00e1-la como atividade de loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/em>\u201d, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

No caso concreto, Salom\u00e3o considerou que h\u00e1 evid\u00eancia de loca\u00e7\u00e3o por temporada \u2013 seja no im\u00f3vel em que os recorrentes alugam c\u00f4modos ou no im\u00f3vel que alugam em sua totalidade, por prazos de curta dura\u00e7\u00e3o: \u201cAs rela\u00e7\u00f5es negociais mais se aproximam aos contratos de loca\u00e7\u00e3o por temporada.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Direito de propriedade<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em seguida, o relator tratou dos limites da restri\u00e7\u00e3o ao direito de propriedade. De in\u00edcio, recordou que o direito \u00e0 propriedade tem assento constitucional.<\/p>\n\n\n\n

Salom\u00e3o elencou dois precedentes da Corte, da 3\u00aa e 4\u00aa turmas, nos quais afastadas restri\u00e7\u00f5es de condom\u00ednio (de proibi\u00e7\u00e3o de animal e de cond\u00f4mino inadimplente frequentar \u00e1rea de uso comum).<\/p>\n\n\n\n

\u201c<\/strong>Nos dois casos afastou-se a restri\u00e7\u00e3o por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os crit\u00e9rios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restri\u00e7\u00e3o frente ao direito de propriedade<\/strong><\/em>.\u201d<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

O ministro assentou a aus\u00eancia de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos, e que os recorrentes realizam as atividades desde 2011 sem que tenha havido oposi\u00e7\u00e3o de insurg\u00eancia dos demais cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n

\u201c<\/strong>Tampouco h\u00e1 qualquer prova de quebra ou vulnera\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a no conv\u00edvio do condom\u00ednio. \u00c9 il\u00edcita a pr\u00e1tica de privar o cond\u00f4mino do regular exerc\u00edcio de direito de propriedade em sua vertente de explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. O uso regular da propriedade em insepar\u00e1vel an\u00e1lise da fun\u00e7\u00e3o social permite concluir pela possibilidade de explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do im\u00f3vel<\/strong><\/em>.\u201d<\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condom\u00ednio poder\u00e1 adotar outras medidas adequadas, mas n\u00e3o poder\u00e1 impedir a propriedade como se pretendeu. Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

Pedido de vista<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Primeiro a votar, o ministro Raul Ara\u00fajo sustentou que sendo atividade ainda n\u00e3o regulada, n\u00e3o h\u00e1 lei que pro\u00edba, a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 atividade l\u00edcita. Mas prosseguiu levantando d\u00favida sobre a possibilidade de a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio fazer essa limita\u00e7\u00e3o, superando o interesse geral dos cond\u00f4minos sobre o interesse particular, individual de alguns: <\/p>\n\n\n\n

\u201cMe parece o ponto mais importante. Nesses pr\u00e9dios de conota\u00e7\u00e3o residencial familiar t\u00edpica pode ter na conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio essa proibi\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/strong><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Salom\u00e3o esclareceu que, no caso concreto, a conven\u00e7\u00e3o do cond\u00f4mino n\u00e3o veda a loca\u00e7\u00e3o por temporada: \u201c<\/strong>Analisei os diversos aspectos, porque afastei a ideia de atividade comercial.<\/strong><\/em>\u201d<\/strong>\u00a0Diante do debate, pediu vista dos autos o ministro Raul Ara\u00fajo.<\/p>\n\n\n\n

Fonte www.migalhas.com.br<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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